Kupno mieszkania – rynek pierwotny – krok po kroku

Kupno własnego mieszkania zawsze jest ogromnym wyzwaniem. Nie mówimy tu o wyjściu do sklepu, szybkiej przymiarce i płatności. Kupno mieszkania to inwestycja na lata, a czasami nawet i na całe życie. Powinna być dokładnie przemyślana i dopasowana do naszych potrzeb oraz możliwości.

Dlatego też przygotowałam krótki poradnik opisujący krok po kroku jak się zabrać do zakupy mieszkania prosto od dewelopera – czyli na rynku pierwotnym.

1. Zbadaj swoją zdolność kredytową

Jeśli posiadasz odpowiednią ilość gotówki – lucky you, możesz ten punkt śmiało pominąć. W przypadku gdy planujesz jednak wspierać się kredytem hipotecznym ten krok powinien być wykonany na samym początku – pozwoli Ci określić na jaką nieruchomość Cię stać. Zastanów się także, że będziesz czuć się komfortowo z ratą w przypadku wzięcia kredytu „pod korek” i miej też na uwadze, że stopy procentowe nie są stałe. Twoja rata będzie się przeliczać co 3 lub 6 miesięcy – w zależności jaki wibor będzie dotyczył Twojego kredytu. Weź to koniecznie pod uwagę.

2. Znajdź nieruchomość

Kiedy już wiesz na co Cię stać, możesz rozpocząć poszukiwanie nieruchomości. W pierwszej kolejności określ okolicę w której chciałbyś/chciałabyś mieszkać, interesujący Cię metraż mieszkania, liczbę pokoi, zastanów się jak istotne jest dla Ciebie ustawienie przyszłego domu względem stron świata.

Metod poszukiwania nieruchomości jest kilka. Przede wszystkim zapoznaj się ze stroną https://rynekpierwotny.pl – która pozwoli na zapoznanie się z tym co aktualnie buduje się w Twoim mieście. Możesz także przejrzeć portale typu otodom.pl – często deweloperzy tam też wrzucają ogłoszenia. Warto także sprawdzić czy w najbliższej przyszłości nie będzie Targów Mieszkań w Twoim mieście – to dobra okazja aby od razu porozmawiać z deweloperami. Możesz także wybrać się w interesujące Cię okolice i zobaczyć kto właśnie tam buduje – moim zdaniem to bardzo skuteczna metoda, bo są deweloperzy których można znaleźć głównie w ten sposób

3. Sprawdź dewelopera i okolice

Koniecznie sprawdź dewelopera! Już podczas pierwszej rozmowy z nim, możesz a nawet powinieneś/powinnaś poprosić o prospekt informacyjny – znajdziesz w nim wszystkie najważniejsze informacje takie jak: dane rejestrowe dewelopera, historię jego zrealizowanych przedsięwzięć, szczegółowe informacje dotyczące interesującej Cię inwestycji (zakres i harmonogram prac, harmonogram płatności, normy pomiarów, sposób finansowania przez dewelopera, środki ochrony nabywcy itp.) oraz plan zagospodarowania sąsiadujących działek.

Warto także wybrać się w okolice budowanej inwestycji w różnych porach dnia. Pozwoli to sprawdzić np. jak wygląda dojazd do osiedla, czy jest tam duży hałas, nie ma żadnych nieprzyjemnych zapachów, czy nie ma problemów z parkowaniem itp. Sumiennie oceń także czego oczekujesz od okolicy w której będziesz mieszkać. Jeśli zależy Ci na możliwości dojścia wszędzie na piechotę i intensywnym życiu miejskim – zapewne nie odnajdziesz się na przedmieściach. I odwrotnie, jeśli marzy Ci się cisza i spokój – raczej tego nie odnajdziesz w centrum miasta.

4. Negocjuj!

Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę – negocjuj – tu jest duże pole do popisu, bo negocjować można wiele elementów. W pierwszej kolejności – cenę. Pamiętaj, jeśli nie zapytasz – deweloper sam z siebie rabatu Ci nie podsunie. Bardzo często można liczyć na rabat rzędu 1-3% (co przy mieszkaniu za 500000 zł oznacza 15 000 zł – pomyśl co za to możesz kupić do wnętrza!), a jeśli nie rabat na cenie mieszkania, to może komórka lokatorska gratis lub miejsce postojowe za pół ceny? Przy kupnie mojego pierwszego mieszkania, za dwa miejsca postojowe zapłaciłam łącznie 10000 zł 🙂 Pamiętaj, że negocjować można także zapisy w umowie deweloperskiej np. konsekwencje opóźnień lub różnicy w metrażu mieszkania. Im więcej masz na papierze – tym mniej niejasności później.

5. Podpisz umowę deweloperską

Jeśli wszystkie zapisy są dla Ciebie jasne i się z nimi zgadzasz – możesz podpisać umowę deweloperską. Na tym etapie to zwykle deweloper wybiera notariusza. Taksa notarialna zależna jest od wartości nieruchomości a kosztami umowy dzielicie się po połowie z deweloperem. W przypadku mieszkania o wartości 500000 zł Twój portfel uszczupli się o około 1000 zł.

6. Załatw kredyt

To moment kiedy warto udać się do sprawdzonego doradcy kredytowego. Można kredyt oczywiście załatwić na własna rękę, ale jest to dość czasochłonne. Doradca kredytowy przeanalizuje oferty dopasowane do Twojej sytuacji, doradzi która jest najkorzystniejsze (pamiętaj, nie zawsze najniższa marża oznacza najlepszy kredyt!). Pomoże skompletować wszystkie niezbędne dokumenty oraz wspólnie wypełnicie wnioski do banków.

Usługa doradcy kredytowego jest bezpłatna – są oni wynagradzani przez bank po podpisaniu umowy kredytowej. Dlatego ważne jest aby wybrać niezależnego i sprawdzonego (np. przez znajomych) człowieka. Polecam także zapisać się do grupy Kredyt Hipoteczny – porady.

7. Odbierz swoje mieszkanie

Zanim wpuścić ekipę remontową do mieszkania, musisz je odebrać od dewelopera. Powinno się to zadziać w momencie kiedy zapłacisz deweloperowi wszystkie należności a inwestycja uzyska pozwolenie na użytkowanie. Na takie spotkanie warto zarezerwować ok 2 godzin oraz wybrać się na nie z doświadczoną ekipą do odbiorów mieszkań. Pomogą Ci oni sprawdzić wszystkie zakamarki mieszkania – czy ściany są proste, czy kąty są zachowane, czy okna są szczelne a szyby nieporysowane, czy nie ma w mieszkaniu wilgoci itp. Koszt zależy od wielkości mieszkania, ale trzeba liczyć +/- 500 zł za taką usługę.

Pamiętaj także aby w protokole spisać każdą możliwą usterkę, a następnie ustalić z deweloperem sposób i termin ich usunięcia.

8. Podpisz umowę przeniesienia własności

To już ostatni krok aby stać się pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Umowa przeniesienie własności (zwana inaczej umową przyrzeczoną) zwykle następuje kilka miesięcy po zakończeniu budowy i odbiorze kluczy. W tym przypadku ponownie spotykacie się z deweloperem u notariusza. Bardzo często bywa, że deweloper narzuca urzędnika z którym standardowo współpracuje, pamiętajcie jednak, że w tym przypadku za akt notarialny płacicie w całości wy – macie zatem prawo wybrać notariusza który Wam najbardziej odpowiada (np. proponuje niższą stawkę notarialną niż notariusz dewelopera). Umowa przeniesienia własności pociągnie Was nieco bardziej po kieszeni niż umowa deweloperska w przypadku mieszkania o wartości 500000 zł maksymalna stawka notarialna wynosi 2770 zł. Do tego dochodzą dodatkowe koszty związane z założeniem księgi wieczystej. Pamiętaj także, że prawo definiuje maksymalną stawkę jaką może wziąć notariusz – zawsze możesz z nim negocjować jego wynagrodzenie.

Gratulacje! Właśnie stałeś/stałaś się właścicielem mieszkania!

Dajcie znać, czy zakup mieszkania już za Wami, czy też może dopiero się do tego przymierzacie.

3 komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *